Drie jaar geleden kochten we het beschermd monument Huis Billiet en vertelden dat tegen vrienden, kennissen, familie, op het werk ... Vaak kregen we de reactie: "Oei en wat nu? Je mag dan toch niets doen?".
Wil je een beschermd monument volledig of grondig verbouwen? Dan begin je er inderdaad beter niet aan. Maar wij hielden van het eerste moment van dit huis. De ruimte-indeling en de specifieke erfgoedelementen waren naar onze zin. Het zat vanaf het begin dus al goed. Specifieke erfgoedelementen hangen vaak aan een stijlperiode of hebben een historische waarde. Daardoor hebben ze een erfgoedwaarde en zorgen ze ervoor dat het monument beschermd is. Bovendien geven deze elementen cachet aan ons huis, ze weghalen zou dan ook jammer zijn.
Mag je nu veel of net niet? Er zijn wat meer regels dan als je een 'gewoon' huis bouwt of verbouwt. Maar ook bij een ‘gewoon’ huis doe je niet zomaar wat je wil; ook dan gelden regels zoals dakhoogte, dakhelling, bouwdiepte, enz. Bij een beschermd monument komen er wat extra regels bij en heb je voor wat meer zaken een toelating nodig. In het onroerenderfgoeddecreet staat waarvoor je een toelating nodig hebt. Dit is sterk afhankelijk van de erfgoedelementen die aanwezig zijn in je monument. Maar het was zeker bespreekbaar om zaken aan te passen die in slechte staat waren, helemaal niet aangepast waren aan het hedendaags comfort of absoluut niet beantwoordden aan de energie-eisen die de overheid vandaag stelt. We overlegden daarover met het agentschap Onroerend Erfgoed.

Sommigen vroegen ons bezorgd: "Help! Hoe begin je daar aan?". Wij zijn nu ondertussen bijna drie jaar bezig met verbouwen, restaureren, herstellen en opknappen van klussen in Huis Billiet. We overlegden, vroegen toelatingen en premies aan. Eens je het systeem hiervoor doorhebt, valt het best wel mee. Uiteraard zijn wij wat bevoorrecht omdat ik bij het Agentschap Onroerend Erfgoed werk en toch iets beter dan elke andere burger weet wat kan of niet kan en hoe alles in elkaar zit. Daarom deel ik graag onze ervaring hoe wij het hebben aangepakt. 

1. De eerste stappen bij aankoop Huis Billiet

1.1. De erfgoedelementen

We onderzochten wat de erfgoedelementen van Huis Billiet zijn. Dit is belangrijk om deze te kennen want als je hieraan wilt werken, moet je toelating vragen en kan je premies aanvragen.

• Het beschermingsbesluit vormt de basis om te weten wat belangrijk is. Op het geoportaal van het agentschap: https://geo.onroerenderfgoed.be vind je van elk monument een besluit. Dat besluit is soms uitgebreid, soms zeer beknopt. Voor we de aankoop deden, bekeken we het besluit van Huis Billiet, maar dit bleek eerder beknopt te zijn.
• We hadden ook wel wat geluk. De notaris had het agentschap vooraf gecontacteerd en had een korte beschrijving van de belangrijkste erfgoedelementen van Huis Billiet laten opnemen in de verkoopakte. De essentie stond er mooi beschreven: de gevels, het glas-in-lood in de binnendeuren, de veelkleurige vloeren, de originele keukenkasten, het gebruik van het beton, de ingemaakte kasten op de verdiepingen, de wandtegels in de badkamer ... . Zaken die ondertussen bijna allemaal zijn aangepakt en terug goed gezet.

1.2. Erfgoedconsulent contacteren

We nodigden de erfgoedconsulent van het Agentschap Onroerend Erfgoed uit. Om te weten wie de consulent voor Brugge is, mailden we naar info@onroerenderfgoed.be. Hij verduidelijkte nog eens de essentie van ons beschermd monument (wat wel en wat niet kan), kwam ter plaatse om ons dossier te bespreken, hielp ons met het zoeken naar oplossingen als we voor een drempel stonden en gaf duidelijkheid als we vragen hadden i.v.m. toelatingen en premies. 

1.3. Lid van Monumentenwacht

Na aankoop namen we een lidmaatschap bij Monumentenwacht vzw. Dat is een provinciale vzw die eigenaars bijstaat bij het beheer van hun monument. Ze geven fantastisch advies tegen een kleine vergoeding. We kochten Huis Billiet in december 2016 en in februari 2017 al kwam Monumentenwacht bij ons langs om een inspectie uit te voeren. Nog geen maand later hadden we een uitgebreid inspectieverslag in de hand. Daarin somt de monumentwachter per gebouwonderdeel (dak, dakgoten, afvoerbuizen, gevels, vloeren, interieur ...) op wat de fysieke staat ervan is. Zo wisten we snel hoe het gesteld was met Huis Billiet. Ze illustreerden dat rapport met talrijke foto's. Een schat aan informatie waar de architect onmiddellijk mee aan de slag kon. De werken konden we ook zo integreren in ons beheersplan en bouwvergunning.

2. Onderzoek

In sommige gevallen is het belangrijk een onderzoek uit te voeren voordat je start, zodat je weet wat de oorspronkelijke staat was en hoe je het kan terugbrengen naar die staat. Wij lieten onderzoek uitvoeren voor 2 aspecten: beton en kleur. Het beton van Huis Billiet was nogal in slechte staat en het huis werd gekenmerkt door veelkleurigheid (wel overschilderd en weggestopt op moment van aankoop). Die onderzoeken waren voor Huis Billiet belangrijk om het beton correct te herstellen en de juiste keuzes te maken in het kleurgebruik. Voor die onderzoeken vroegen we een premie aan: 80% op een maximum van 25.000 euro.

3. Toelating vragen

Eenmaal we wisten wat de erfgoedelementen waren van Huis Billiet en wat mag en niet mag, konden we toelating vragen voor werken aan die elementen. We vroegen toelating aan bij het Agentschap Onroerend Erfgoed op drie verschillende manieren: via een beheersplan, via een toelatingsaanvraag en via een bouwvergunning. En waar je toelating voor krijgt, kan geld opbrengen. Want als die werken bijdragen aan de erfgoedwaarde dan kan je daar meestal een premie voor krijgen.

Terwijl we wachtten op toelatingen, zaten we niet stil. We schilderden de kamers opnieuw in hetzelfde kleur als toen we de woning kochten. Zolang je geen kleuren verandert of geen breekwerken doet, kan je gerust aan de slag. Dat kan zonder toelating.

3.1. via het beheersplan

Om onze plannen meer vorm te geven, vonden we het opportuun om een beheersplan op te maken. Het voordeel van zo’n beheersplan is dat je voor de werken die je goed beschrijft later geen afzonderlijke toelating meer moet aanvragen. Dat is handig. En doordat je zo’n toekomstgericht plan maakt, overschouw je ook alle werken die moeten gebeuren in één keer, stem je die werken op elkaar af en kan je efficiënt aan de slag.
Je kan een beheersplan zelf opmaken in samenwerking met jouw architect of je kan een bouwhistoricus onder de arm nemen. We kozen voor de eerste optie en werkten samen met architectuuratelier Dertien12 het beheersplan uit.
In dat plan maakten we een analyse van de erfgoedwaarden, deden we wat onderzoek naar het verleden, zetten we een planning uit en integreerden we onze twee onderzoeken in dit plan. We dienden dit beheersplan in bij het agentschap. Zij keurde het goed binnen de 90 dagen en publiceerde het op het internet: https://plannen.onroerenderfgoed.be/plannen/589. Op https://plannen.onroerenderfgoed.be  vind je alle beheersplannen terug. Ondertussen een schat aan inspiratie voor het opmaken van een beheersplan. 

3.2. via toelatingsaanvraag

Voor het beheersplan namen we onze tijd. Voor werken aan de erfgoedelementen die niet konden wachten op het beheersplan vroegen we toelatingen aan. Als je die erfgoedelementen wil behouden – wat wel degelijk de bedoeling is – krijg je daar vrij snel een toelating voor. Die toelating krijg je normaal binnen de 30 dagen. In ons eerste toelatingsdossier vroegen we een toelating om de verzakte vloer in de woonkamer te demonteren en herstellen, het glas-in-lood preventief uit de deuren te halen en de verzakte vloer in de badkamer uit te breken.

3.3. via een omgevingsvergunning (vroeger bouwvergunning)

Bij grotere werken waar je een omgevingsvergunning voor nodig hebt -vroeger heette dat een bouwvergunning- gaat het vaak om breekwerken, zaken die zeer zichtbaar zijn vanop de openbare weg of structurele veranderingen. Als je werken hebt die vergunningsplichtig zijn, kan je in de aanvraag voor een omgevingsvergunning ook die werken integreren die een toelating vereisen van het Agentschap Onroerend Erfgoed. Zo hoef je geen twee dossiers op te maken of een afzonderlijke toelating aan te vragen.
Cruciaal was hier het vooroverleg met de erfgoedconsulent van het Agentschap Onroerend Erfgoed en we betrokken daar ook de erfgoeddienst van Stad Brugge bij. Want het agentschap geeft advies aan de stad en de stad beslist en reikt de vergunning uit.
In Brugge is voor het vervangen van schrijnwerk een omgevingsvergunning nodig. Aangezien we schrijnwerk wilden vervangen, maakten we hiervoor een dossier op. Tegelijk vroegen we toelating om het monument op te waarderen (historische structuren herstellen zoals deuren die ooit verplaatst waren terug op de oorspronkelijke plek plaatsen, de originele kleuren terug brengen, beton herstellen en de gevel reinigen) en bovendien ook toelating om ons comfort te verhogen (twee kamers samenvoegen, een veel te lage deur te verhogen, een nieuwe schakeling tussen de woning en de diamentslijperij en twee vensters in de diamantslijperij verlagen). Onze architect stelde aanpassingen voor in dialoog met de erfgoedwaarden en het monument. Hij zorgde voor het opwaarderen en bracht hedendaags comfort binnen, tekende een bestemming uit voor de diamantslijperij zodat ze terug bewoond en gebruikt zou worden wat zoveel beter is dan leegstand, een lekkend, betonrot dak en gebroken ramen … De erfgoeddiensten konden zich hierin vinden wat leidde tot een positief advies van het agentschap en een positieve beslissing van het stadsbestuur. Vergunning afgeleverd.

4. Premies aanvragen

Met een toelating geeft de overheid je toestemming om werken uit te voeren; met een premie wil de overheid bijdragen aan het behouden van monumenten en hun erfgoedwaarden. Dit zijn twee verschillende zaken en dit betekent dat je enerzijds jouw toelating moet aanvragen en anderzijds jouw premie. Je kan beide afzonderlijk aanvragen of de toelatingsaanvraag integreren in jouw aanvraag voor een premie. 

Je kan natuurlijk niet zomaar alle kosten recupereren. Het moet gaan om werken aan de erfgoedelementen van jouw huis waarvoor je toelating hebt gevraagd (via het beheersplan, toelating of omgevingsvergunning). Je krijgt bijvoorbeeld geen premies voor comfortwerken zoals het plaatsen van een douche. Om te weten voor welke werken we premies konden krijgen overlegden we met onze erfgoedconsulent. Vervolgens dienden we verschillende aanvragen in. Er zijn drie manieren om premies aan te vragen: via de standaardprocedure, volgens de bijzondere procedure en je kan geld terugvorderen via de personenbelasting. De overheid kende eerst onze premie toe, waarna we de werken konden uitvoeren en na de uitvoering betaalde de overheid de premie uit.

4.1. Standaardprocedure

Bij een premie volgens de standaardprocedure krijg je de premie toegekend binnen de 90 dagen. De administratie is vrij beperkt en kan sinds kort digitaal via https://loket.onroerenderfgoed.be/. Super eenvoudig. Wijst zichzelf wel uit. Eén belangrijke beperking: je krijgt voor de uitvoering van werken 40% premie op een maximum van 25.000 euro. Maar je kan in hetzelfde jaar wel twee zo’n premies aanvragen: één voor werken aan het exterieur en één voor werken aan het interieur. En als je in december een premie aanvraagt, dan is januari al het volgende jaar. Voor het vervangen van ons schrijnwerk vroegen we een premie aan in december en 1 in januari. De schrijnwerker voerde de werken samen uit. Na afloop van de werken maakten we een beperkt verantwoordingsdossier op met wat foto's van de werken voor en na en een overzicht van alle facturen. 

4.2. Bijzondere procedure

Een premie aanvragen via de bijzondere procedure kost wat meer werk. Maar voor het reinigen van de gevels, het betonherstel van de voorgevel en loods en voor een aantal ruwbouwwerken liep de kost op boven de 100.000 euro. Die werken konden we moeilijk opsplitsen over meerdere jaren en dus hebben we ons maar gewaagd aan zo’n aanvraag via de bijzondere procedure. Dat is de procedure waar dossiers op een wachtlijst terecht komen. Die wachtlijst is lang. Maar als je zelf eigenaar bent en in het beschermd monument woont, krijg je voorrang. Wij kregen de premie toegekend binnen het jaar. Ook hier krijg je 40% premie voor de werkposten die in aanmerking komen.
Alle werken uit dat grote dossier zijn bijna uitgevoerd. Op naar de volgende ervaring: het opstellen van een restauratieverslag. Dat moet je doen om de premie uitbetaald te krijgen. Een nieuwe uitdaging die we met plezier oppakken. Uiteraard in samenwerking met architectuuratelier Dertien12.

4.3. Fiscale aftrek

De fiscale aftrek via de personenbelasting gebruiken we voor onkosten die we maken die niet in de premiedossiers zijn opgenomen. Voorlopig nog kleinschalig: we brengen daar alle verf in onder. Ook daar kan je jaarlijks sparen voor een pakketje van 25.000 euro en krijg je daar via de personenbelasting 40% van terug. Uiteraard kan je hier enkel gebruik van maken voor werken waarvoor je een toelating hebt. Het is een vrij eenvoudige procedure: je dient een aanvraagdossier in bij het agentschap via mail: info@onroerenderfgoed.be. Je doet dat voor 15 januari van het belastingsjaar (15/01/2020 voor aanslagjaar 2019). Je wacht even af en krijgt een attest. Als alles goed gaat is het bedrag ook onmiddellijk opgenomen in jouw online belastingsaangifte. Super service.

Eens je door het bos de bomen ziet, valt alles wel zeer goed mee. Maar extra administratie komt er zeker bij kijken; we zitten ondertussen op 3 jaar al aan dossier nummer 13: onderzoeken, beheersplan, toelatingen, bouwaanvraag, premies en fiscale attesten voor de personenbelasting.

Zelf aan de slag?

Dit is ons relaas voor Huis Billiet in de periode 2017-2020. Regels veranderen, percentages wijzigen, nieuwe regels komen erbij … . Check voor de actuele informatie altijd op https://onroerenderfgoed.be, klik door naar “eigenaar beheerder” en pak de tegel vast waarover je informatie wil. Vind je de info niet onmiddellijk terug? Neem contact op met het Agentschap Onroerend Erfgoed en vraag een overleg aan met de erfgoedconsulent die voor jouw regio verantwoordelijk is.